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07.03.2008

Auszug des Mieters vor Ablauf der Abrechnungsperiode: Umlage der Nutzerwechselgebühr?

Kosten der Verbrauchserfassung und der Abrechnung von Betriebskosten, die wegen des Auszugs eines Mieters vor Ablauf der Abrechnungsperiode entstehen, sind keine Betriebskosten, sondern Verwaltungskosten, die in Ermangelung anderweitiger vertraglicher Regelung dem Vermieter zur Last fallen.

BGH, Urteil vom 14.11.2007 - VIII ZR 19/07

28.08.2007

Wohnraummietrecht - Schönheitsreparaturklausel unwirksam: Mieterhöhung

Ist eine Klausel über die Abwälzung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter unwirksam, ist der Vermieter berechtigt, im Rahmen eines Mieterhöhungsverfahrens einen entsprechenden Zuschlag auf die Miete zu verlangen.

Mieter können nicht mit einer Klausel im Mietvertrag zu einer Renovierung beim Auszug verpflichtet werden. Der Bundesgerichtshof (BGH) in Karlsruhe erklärte in einer Entscheidung vertragliche Verpflichtung der Mieter zu einer Endrenovierung für unwirksam

1. Es steht dem beeinträchtigten Grundstückseigentümer frei, nicht nach § 910 Abs. 1 S. 2 BGB vorzugehen, sondern den selbstständig daneben stehenden Anspruch auf § 1004 Abs. 1 BGB geltend zu machen; Maßstab bleibt allerdings § 910 Abs. 2 BGB.*)

2. Läuft das Rückschnittbegehren letztlich auf eine verbotene Beseitigung des Baumes hinaus, kann es unzumutbar sein.*)

Wenn der Vermieter abweichend vom Mietvertrag jahrelang einvernehmlich sämtliche Nebenkosten auf Grundlage der Hausgeldabrechnung der WEG-Verwaltung dem Mieter gegenüber abrechnete und vollständig umlegte, steht dem Mieter nach Ende des Mietverhältnisses keinen Rückforderungsanspruch betreffend die während des Mietverhältnisses gezahlten Nebenkostenvorauszahlungen zu. Der Einwand fehlender Abrechnungen wegen Verstoßes gegen den mietvertraglichen Vereinbarungen ist in einem solchen Fall treuwidrig (§ 242 BGB).

Bauträger - Aufrechnung mit Vorschussanspruch wegen Mängeln

1. Eine in Allgemeinen Geschäftsbedingungen des Auftraggebers enthaltene Klausel, wonach nur die erbrachten Leistungen des Auftragnehmers vergütet werden und weitergehende Ansprüche ausgeschlossen werden, wenn der Auftraggeber ohne besonderen Grund kündigt, benachteiligt den Auftragnehmer entgegen Treu und Glauben unangemessen und ist unwirksam.
2. Die Verweisung in einem Einheitspreisvertrag zwischen dem Auftraggeber (Generalunternehmer) und seinem Auftragnehmer (Nachunternehmer) auf Bedingungen eines Pauschalpreisvertrages zwischen dem Generalunternehmer und seinem Auftraggeber, die eine Beschränkung des Werklohns für den Fall der Nichtinanspruchnahme der Leistung vorsehen, kann überraschend sein.

Der neue Wohngeld- und Mietenbericht bestätigt einerseits unsere wohnungspolitischen Zahlen und Daten, die wir in den letzten Wochen veröffentlicht haben. Andererseits werden die Probleme auf dem Wohnungsmarkt verharmlost bzw. nur unzureichend dargestellt", kritisierte Dr. Franz-Georg Rips, Präsident des Deutschen Mieterbundes, (DMB) den heute (20. Juni 2007) vorgelegten Bericht der Bundesregierung. "Die Wohnkosten sind in den letzten Jahren spürbar gestiegen. Das Wohngeld hat seine Entlastungsfunktion für bedürftige Haushalte weitgehend verloren. Rund 28 Prozent ihres verfügbaren Einkommens mussten Mieter im Jahre 2006 nach unseren Berechnungen für ihre Wohnung zahlen. 2005 waren es 27 Prozent und 1994 etwa 24 Prozent. Bei einkommensschwachen Haushalten, wie z.B. Wohngeldempfängern, liegt die Wohnkostenbelastung bei knapp 40 Prozent. Für Haushalte die wegen geringfügiger Überschreitungen der Einkommensgrenzen vom Wohngeld ausgeschlossen sind, liegt die Belastungsquote noch einmal deutlich höher. Deshalb muss die Bundesregierung jetzt das Wohngeldgesetz ändern und den staatlichen Zuschuss zum Wohnen um mindestens 15 Prozent erhöhen", forderte Rips.

VPB begrüßt neues Wohnungseigentumsgesetz: Ende des Sanierungsstaus in Eigentumsanlagen

"Endlich ist Schluss mit dem Sanierungsstau in zahlreichen Eigentumswohnungsanlagen. Mit dem Inkrafttreten des neuen Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) am 1. Juli ändert sich einiges zum Besseren", begrüßt Thomas Penningh, Vorsitzender des Verbands Privater Bauherren (VPB) die Verordnungsnovelle. "Wichtige Modernisierungen, wie beispielsweise der Einbau eines Fahrstuhls für den barrierefreien Zugang, oder die Installation eines umweltfreundlichen Gasbrenners, sind jetzt einfacher möglich als bisher."

Konnte bisher bereits ein einzelner Eigentümer wertsteigernde Investitionen auf Jahre blockieren, so lassen sich Modernisierungen ab sofort leichter auch gegen den Widerstand einer Minderheit durchsetzen. Wollen die Wohnungseigentümer ihr gemeinschaftliches Eigentum dem Stand der Technik anpassen, dann benötigen sie dazu nur noch eine Dreiviertel-Mehrheit aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer, die aber - so detailliert will es der Gesetzgeber - zusammen mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile halten.

"Viele Eigentümergemeinschaften nutzen jetzt die Gelegenheit ihre Immobilie energetisch zu sanieren", erläutert Bausachverständiger Penningh. Sie sparen damit nicht nur auf Dauer viel Geld und schonen die Umwelt, sie mehren auch den Wert ihrer Wohnimmobilie, denn ab 1. Januar wird der Energieausweis für Bestandsimmobilien eingeführt. "Davon sind alle bestehenden Eigentümergemeinschaften betroffen. Wer dort als Mitglied der Eigentümergemeinschaft eine Wohnung verkaufen oder vermieten möchte, der muss dem Interessenten einen gültigen Energieausweis vorlegen können. Kritische Käufer oder Mieter achten da natürlich auf gute Werte", weiß der Baufachmann die Stimmung am Bau einzuschätzen.

Der Sommer ist die ideale Zeit für alle größeren Reparaturen, Dämm- und Sanierungsmaßnahmen, wie auch für die Umrüstung der Heiztechnik. "Aber", so warnt Verbraucherschützer Penningh, "die Eigentümergemeinschaften sollten nichts überstürzen, denn beim Sanieren kann auch viel schief gehen. Schon kleine Veränderungen am bauphysikalischen Gefüge des Gebäudes können große und auch unerwünschte Auswirkungen haben. "Im schlimmsten Fall", warnt Verbraucherschützer Penningh, "holt sich die Hausgemeinschaft durch falsche Sanierung teure Bauschäden ins Haus."

Voraussetzung für eine aufs Gebäude abgestimmte energetische Sanierung ist immer ein fundiertes Energie- und Sanierungsgutachten. Dazu untersucht und bewertet der erfahrene Bausachverständige die vorhandenen Strukturen. Er prüft, welche Sanierungsmaßnahmen und Baustoffe für das Anwesen in Frage kommen, in welcher Reihenfolge die Arbeiten erledigt werden müssen und was diese im Einzelnen kosten. Ausgestattet mit solch detaillierten Vorgaben kann die Eigentümergemeinschaft die Sanierung systematisch angehen, einzelne Positionen beim örtlichen Handwerk ausschreiben und die Sanierung gegebenenfalls im Laufe mehrerer Jahre in finanziell überschaubaren Etappen absolvieren.

Rund 35,4 Prozent der über 50-Jährigen nutzt laut dem von TNS Infratest herausgegebenen (N)ONLINER-Atlas 2007 das Internet – ein Anstieg um fast zwei Prozentpunkte gegenüber 2006 (33,7 Prozent). Aktuell sind mehr als zehn Millionen ältere Menschen in Deutschland online und verändern die Kommunikations- und Informationsstruktur des Mediums nachhaltig. Die Entwicklung ist anhaltend stark. Es gibt immer weniger Noliner.

24.07.2007

§ 23 Wohnungseigentümerversammlung

(Es wird die derzeit gültige Fassung vom 01.07.2007 angezeigt (BGBl. I S. 370))

(1) Angelegenheiten, über die nach diesem Gesetz oder nach einer Vereinbarung der Wohnungseigentümer die Wohnungseigentümer durch Beschluß entscheiden können, werden durch Beschlußfassung in einer Versammlung der Wohnungseigentümer geordnet.

(2) Zur Gültigkeit eines Beschlusses ist erforderlich, daß der Gegenstand bei der Einberufung bezeichnet ist.

(3) Auch ohne Versammlung ist ein Beschluß gültig, wenn alle Wohnungseigentümer ihre Zustimmung zu diesem Beschluß schriftlich erklären.

(4) Ein Beschluss, der gegen eine Rechtsvorschrift verstößt, auf deren Einhaltung rechtswirksam nicht verzichtet werden kann, ist nichtig. Im Übrigen ist ein Beschluss gültig, solange er nicht durch rechtskräftiges Urteil für ungültig erklärt ist.

19.07.2007

Energetische Modernisierungen lohnen sich.

Ab 1. Januar 2008 wird der Energiepass Pflicht. Er gibt Auskunft über den Energiebedarf eines Gebäudes. Immobilienbesitzer müssen das Dokument dann bei Verkauf oder Vermietung vorlegen. Die neuen Bewohner können so die zu erwartenden Energiekosten besser einschätzen

19.07.2007

Energiepass für Gebäude beschlossen

(11.06.2007) In seiner Sitzung am 08.06.2007 hat der Bundesrat der Energieeinsparverordnung nach Maßgabe von Änderungen zugestimmt und eine begleitende Entschließung gefasst. Damit kann auch für bestehende Gebäude der Energiepass eingeführt werden, durch den Mieter und Käufer von Immobilien künftig schon im Voraus erkennen können, welche Energiekosten auf sie zukommen werden. Daneben verpflichtet die Verordnung zum Aushang von Energieausweisen in bestimmten öffentlichen Gebäuden und schreibt eine Inspektionspflicht für Klimaanlagen in Gebäuden vor.

09.07.2007

Gewährleistungsfrist:

Zeitpunkt, bis zu dem der Auftragnehmer die Verpflichtung für die Mangelfreiheit der Bauleistung übernommen hat. Die Frist beträgt für Bauwerke nach VOB/B 2 Jahre und nach BGB 5 Jahre nach der Abnahme. Bei arglistigem Verschweigen des Mangels (Organisationsverschulden) gilt nach § 195 BGB eine Frist von 30 Jahren

09.07.2007

Wohnungseigentum - Klage gegen einzelne Eigentümer?

1. Auch nach der Anerkennung der Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft durch die Entscheidung des BGH vom 02.06.2005 (IBR 2005, 517) kann unter dem Gesichtspunkt des Vertrauensschutzes auch der einzelne Miteigentümer isoliert in Anspruch genommen werden, wenn die Klage auf der Grundlage der bisherigen Rechtsprechung des BGH erhoben worden ist, wonach die Wohnungseigentümer für gemeinschaftliche Verbindlichkeiten als Gesamtschuldner haften.

2. Beauftragt eine Wohnungseigentümergemeinschaft einen Architekten, so wird nur sie Vertragspartner; nur sie schuldet dem Architekten Honorar.

3. Hat ein Vertragspartner auf die langjährige Rechtsprechung vor dem 02.06.2005 vertraut, wonach alle Wohnungseigentümer ihm als Gesamtschuldner haften, und deshalb keine Klage gegen die teilrechtsfähige Wohnungseigentümergemeinschaft erhoben, so dass sein Anspruch gegen diese verjährt ist, so ist unter dem Gesichtspunkt des Vertrauensschutzes seine vor dem 02.06.2005 erhobene Klage gegen einen Wohnungseigentümer begründet.

Übergibt ein Anlageberater einen Prospekt über die von ihm vermittelte Anlage, in dem die Anlagerisiken in ausreichender Form dargestellt werden, so haftet der Anlageberater dennoch, wenn er die Anlagerisiken in der persönlichen Beratung verharmlost, etwa durch Erstellung einer Rentabilitätsberechnung, nach der im Blick auf ein zur Finanzierung aufgenommenes Darlehen einschränkungslos dargelegt wird, es sei immer ein Überschuss vorhanden. Der Anleger hat sich jedoch ein Mitverschulden zurechnen zu lassen (hier: ein Drittel).*)

Eine kleine Warnung an Kauf- und Mietinteressenten: Gerne möchten sich viele Interessenten die "teuren" Maklergebühren sparen, fallen allerdings all zu oft ohne eine Betreuung auf alle möglichen Geschäftspraktiken aus dem WEB und bei den "privaten" Anbietern herein. Unser Beispiel verweist vor allem auf die immer häufiger angebotenen "provisionsfreien" Immobilien. Hier werden dem Interessenten gelistete Angebote gegen einen "kleinen Kostenbeitrag" überlassen. Diese enthalten allerdings oftmals nur "tote" Objekte, die schon lange nicht mehr am Markt sind. Häufig werden auf dem privaten Markt die Wohnungen unverhältnismäßig teuer vermietet. All diese Erfahrungen bringen wir in Ihre persönliche Betreuung ein, verhelfen Ihnen und Ihren Vermietern zu einem langfristig gutem Mietverhältnis.

Achten Sie bei der Übergabe Ihrer Wohnung unbedingt auf den unwidersprochenen Eingang von Zahlung der ersten Miete, Kaution und der für den Vermittler ausstehenden Gebühr. Hinterlegen Sie sich eine Kopie des Personalausweises des Mieters, sowie eine Selbstauskunft.

Unter Vorlage von Einzahlungsbelegen wird dem Vermieter, oder dem wohnungsübergebenden Makler die Zahlung vorgetäuscht. Nach Schlüsselübergabe erhält der neue Mieter das Hausrecht. Die Zahlung bleibt aus.

Die Räumung der Wohnung wird sich in Folge über Monate, oder einen längeren Zeitraum hinziehen.